깡통전세 역전세 역대급 폭탄 현황 및 대책

깡통전세 역전세 역대급 폭탄 현황 및 대책

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올 하반기부터 역대급 깡통전세, 역전세난 위험이 예상된다는 한국은행의 경제전망보고서 발표가 있었으며 주택시장 하락세 영향으로 역전세 위험 가구가 계속 늘고 있다고 합니다.

 

그럼 역전세와 깡통전세가 무엇이고 앞으로 어떻게 전망되고 있는지 잠시 살펴 보겠습니다.

 

 

역전세, 깡통전세란?

 

 

깡통전세란 기존 전세 보증금이 최근 매매시세를 초과하는 경우 (전세가 > 매매가) 로 집을 팔아도 전세금을 돌려 줄 수 없는 전세주택을 말합니다.

 

깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8% 에서 올해 4월 8.3% 로 거의 3배 이상 급등하였으며 전국적으로 16만호에 이른다고 합니다.

 

역전세는 기존 전세금보다 최근 전세금이 낮게 시세가 형성 (기존전세가 > 현재 전세가) 되어 전세 계약시 집주인이 오히려 전세금을 돌려줘야 하는 경우가 발생하고 있습니다. 

 

역전세 위험가구 또한 작년대비 급등하고 있으며 서울에만 27,8만호이며 전국적으로는 100만호가 넘어서고 있습니다.

 

일부 상위 1% 지역에서는 역전세의 기존 보증금과 현재 전세가 격차가 3억6천만원이상이 난다고 하고 전국적으로 최근 전세시세가 평균 7000만원 정도 낮다고 하네요.

 

 

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DSR 완화 요구

 

시장에서는 세입자들의 보증금 반환이 원활이 이뤄지기 위하여 전세보증금반환대출에 대한 DSR 규제를 완화해 달라는 입장이 보이는데요.

 

즉 기존 전세금을 돌려주기 위해서는 집주인 또한 대출을 받아 돌려줄 수 밖에 없는데 DSR 규제 때문에 추가 대출이 되지 않는 상황이 발생하는 것이죠.

 

DSR 이란 모든 가계 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로 현재는 DSR 40% 로 규제하고 있습니다. 간단히 말하면 한달에 100만원 벌면 이자와 원금이 40만원을 넘으면 안된다는 것이죠.

 

다만 DSR 규제 완화 시 다시 가계부채가 폭증하거나 금융회사 부실이 커질 수 있기 때문에 금융당국에서는 신중한 입장입니다.

 

 

 

주택시장 전망

 

 

깡통전세와 역전세의 만기 도래 시기는 대부분 금년 하반기부터 내년 상반기까지로 몰려 있다고 합니다. 

 

깡통전세와 역전세의 증가는 전세 보증금 미반환 리스크가 증가하면서 피해자들이 속출할 수 있습니다. 

 

또한 깡통전세와 역전세에 따른 집주인들의 보증금 상환 부담으로 매물이 증가할 수 있어 주택 매매가격의 하락 요인으로 작용할 듯 보이네요.