전세사기 구제 특별법 (ft. 깡통전세, 전세사기 당하지 않는법)

전세사기 피해 현황 및 구제 특별법 (ft. 깡통전세, 전세사기 당하지 않는법) 

---

 

최근 전세사기 피해자들이 속출하고 있는데 대부분은 깡통전세에 따른 전세 보증금 미반환입니다. 

 

특히 빌라가 많이 몰려있고 전세 보증금을 끼고 집을 매입하는 갭투자가 활발했던 강서구 화곡동을 포함하여 인천 부평동, 주안동에 이어 부산,전북,구리등 지방까지 퍼져가고 있습니다. 

 

악성 임대인이 소유한 빌라가 2만 6천채나 되며 최대 2조에 가까운 전세사기 피해가 발생 할 수 있다고 하네요.

 

그럼 전세사기 / 깡통전세가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전세 사기 / 깡통전세란?

깡통 전세란 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높아 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 떼이게 되는 전세집을 말합니다.

보통 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 80% 이상의 경우가 이에 해당되는데요. 예를 들어 집값이 5억인 경우 임대인의 대출금 2억과 전세보증금 2억인 경우입니다.

보통 깡통주택은 자기 자본을 최소화하여 갭투기를 통해 주택을 구입하며 그 갭마저도 은행에서 대출을 받기 때문에 사실상 집주인의 돈이 거의 들어가지 않아 집이 경매로 넘어가게 되면 후순위인 세입자의 보증금을 떼일 수 있습니다.

또한 경매가 아니더라도 집값이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 보증금을 돌려 줄 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

전세 사기

 

대부분의 빌라 전세 사기는 선순위 근저당이 있는 집에 후순위로 들어가면서 발생합니다.

 

쉽게 설명하면 집에 문제가 생겨서 경매로 넘어가게 되면 돈을 빌려준 순서대로 돈을 받아가는데 앞 순위에서 다 받아가게 되면 내 순서에서 받아갈 돈이 없을 수 있어요.

 

예를 들어 3억짜리 집에 1억 근저당 후 내가 5천만원에 전세를 들어갔다면 집이 3억에서 1.5억으로 떨어지게 되면 문제가 없지만 1.4억으로 떨어지면 내가 받을 수 있는 돈은 4천, 1.2억으로 떨어지면 2천, 1억으로 떨어지면 한푼도 못받게 됩니다.

 

 

반응형

 

전세사기 예방법

 

 

 

우선 전입신호를 할 수 없는 무허가 건물인지 확인해야 합니다. 무허가 건물일 경우 임대차 보호법 적용을 받지 않아 전세금 보증이 불가 합니다.

 

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 매매가 대비 전세율 비율이 너무 높은 매물을 피해야 합니다. 즉 시세보다 너무 싼 물건은 일단 의심해야 합니다.

 

그리고 가장 중요한 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 즉 위에서 말한 선순위 근저당이 있을경는 왠만해서는 거르는게 좋습니다.

 

 

전세사기 구제 특별법

 

 

 

정부에서는 특별법을 마련하여 전세사기 피해 지원을 할 예정입니다. 

 

경매로 넘어간 주택에 대하여 우선 매수권을 부여하고 피해주택 경매 낙찰 시 취득세, 재산세를 감면하며 주택 구매 비용을 장기 저리 대출등을 포함하고 있습니다.

 

또한 LH 공사등을 통해 해당 주택을 매입한 뒤에 공공임대주택으로 제공하는 내용도 담고 있는데 기존 피해자들과의 형평성 문제 및 세금으로 피해 구제를 해줘야 하는지에 대한 국민 동의 문제가 남아 있습니다.