주담대 금리 산출 기준 (Ft. 기준금리, 가산금리, 코픽스, 금융채)

 

주담대 금리 기준 (Ft. 기준금리, 가산금리, 코픽스, 금융채)

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최근 한국은행 금융통화위원회에서 현재 기준금리인 2.25% 에서 올해 말 3.00% 까지 끌어올릴 것으로 예상되면서 주담대 상단금리가 6% 에 육박하는 수준으로 올라왔습니다.

 

최근 부동산 가격이 조금씩 떨어지고 있는 이유도 금리가 올라가면서 상환해야 하는 이자가 늘어나면서 투자가 위축되고 수익률이 떨어지기 때문입니다.

 

그럼 은행의 대출 금리는 무엇을 기준으로 결정되는지 종류는 무엇인지에 대해 써보려고 합니다.

 

 

고정금리와 변동금리

 

 

아파트를 분양받거나 구매하게되면 현금이 충분한 분들을 제외하고는 대부분 은행에서 돈을 빌려 아파트대금을 내게 됩니다. 주택담보대출 (주담대) 란 집을 담보로 맡기고 은행에서 돈을 빌리는 것을 말합니다.

 

금융권에서 돈을 빌릴 때는 두 가지 형태의 이자 결정 방식이 있습니다. 하나는 고정금리이고 다른 하나는 변동금리입니다.  고정금리란 약정 기간동안 시중 금리가 변하더라도 계속 같은 이자를 내는 방식이고 변동금리는 보통 6개월 단위로 시중 금리의 변동에 따라 이자가 연동되는 방식입니다.

 

일반적으로는 변동금리가 고정금리보다 금리가 조금 더 낮기 때문에 기 대출받은 사람들의  80%가 변동금리를 선택하였지만 지금처럼 금리가 올라가고 있을때는 고정금리가 더 유리합니다.

 

 

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금융권
대출금리 결정

 

 

최근 주요 은행에서 다루는 주담대는  일반적으로 아래와 같은 상품으로 나오고 있습니다.

 

1. 대출실행금리 (고정금리/혼합형) : 기준금리 (금융채 5년) + 가산금리 - 우대금리 

2. 대출실행금리 (변동금리) : 기준금리 (신규코픽스 6개월) + 가산금리 - 우대금리

 

혼합형이란 5년동안 고정금리이지만 그 이후에는 변동금리로 전환되기 때문에 고정 + 변동이 혼합되어 있어 혼합형이라고 부릅니다.

 

가산금리는 고객별 신용등급 기준이나 담보물건의 가격에 따라 더해지며 신용카드 실적, 자동이체, 급여이체등의 은행의 각종 서비스를 이용하는 조건으로 우대금리를 빼서 최종 대출 금리가 결정됩니다.

 

 

코픽스 (COFIX)
자금조달비용지수

 

 

코픽스 금리란 Cost of Fund Index 의 약자로 2010년 2월부터 주택담보대출의 기준금리로 은행연합회가 시중은행들의 다양한 자금조달비용을 취합하여 산출하는 자금조달비용지수입니다.

 

크게 잔액, 단기, 신규취급액기준 COFIX 가 있는데 이에 따라 기준금리가 달라지며 특히 코픽스 금리 중 신규취급액 기준 코픽스는 월중 신규로 조달한 자금을 대상으로 산출하기 때문에 월말 자금조달 잔액에 적용된 금리를 가중평균한 잔액기준 코픽스보다 시장의 변화를 빠르게 반영합니다.

 

주담대의 변동금리는 코픽스 금리 기준으로 계산되며 신규취급액기준 코픽스보다 신잔액기준 코픽스 금리 기준이 더 유리합니다.

 

https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

전국은행연합회 소비자포털

 

 

 

 

금융채 (Financial Bond)

 

 

금융채는 은행, 금융투자회사, 리사회사, 신용카드회사 등 금융기관이 장기적으로 안정적인 자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권을 말합니다. 금융기관은 금융채를 발행하여 조달한 자금을 주로 장기 산업자금으로 대출하며 금융채 5년물은  혼합형 주담대와 연관이 있습니다.

 

5년만기 채권이기 때문에 금리는 코픽스 기준 변동금리보다는 높지만 안정적이라 지금같이 금리 상승기에는 더 유리합니다. 3년 뒤 중도상황수수료가 없어지면 변동금리와 비교해서 갈아탈 수 있기 때문입니다.  

 

금융채 금리는 금융투자협회(www.kofia.or.kr)가 고시하는 「AAA등급 금융채 유통수익률」로 전주 최종영업일 전 영업일 종가 적용됩니다. 

 

https://www.kofiabond.or.kr/

금융투자협회 채권정보센터